たくだんのおさらい 問題に挑戦
本編 令和4年宅建試験第43問
00’45″ 問題文
01’30″ 選択肢１
契約成立後でも、一方の当事者だけの意思で契約の解除ができるようにするために支払われる手付金を「解約手付」といい、一般的には不動産売買契約における手付金のほとんどがこれにあたります。
民法第557条には「買主は手付金を放棄すれば、また売主は手付金の2倍の金額を買主に支払えば、契約を解除できる」旨が規定されており、いったん結んだ契約でも解除する場合、買主は自身の支払った手付金を返還してもらう権利を放棄する（手付金放棄）することによって解除することができます。一方、売主は買主に手付金の倍額を返還（手付金倍返し）することによって解除することができます。
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「契約の履行に着手する」とは、いったいどのようなことを指すのでしょうか。
法律的な表現では「客観的に外部から認識しうるような形で履行行為の一部をなし、または履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合」となります。また、履行の提供のための単なる前提行為は「履行の準備行為」とされ、履行の着手には該当しません。
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09’15″ 選択肢２
契約不適合責任について「買主が契約不適合を知った時から売主に通知すべき期間を引渡しの日から２年以上とする特約」以外、民法の規定よりも買主に不利な特約をすることはできず、そのような特約を定めたとしても無効となります。
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14’45″ 選択肢３
損害賠償額の予定や違約金は、大変高額になることもあり、取引に精通していない一般消費者はこれらによって不測の損害を被る場合が考えられる。そこで、宅地建物取引業法第38条では、宅地建物取引業者が売主で、宅地建物取引業者以外の者が買主である場合には、不当に過酷な損害賠償額の予定または違約金を課すことを禁止している。具体的には、損害賠償額の予定と違約金の合計額は最大でも代金の2割以内とした。
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証明責任は、請求をする者（権利を主張する側）が責任を負います。
例えば、事故によって損害を被ったという場合には、損害賠償請求をする被害者の方で、事故が発生したことや、損害を被ったこと（損害額）、事故と損害との間に因果関係があることを立証しなければなりません。時々、被害者の方で、「なんで被害者なのに、色々と立証資料を準備しなければいけないんだ！」と言われる方がいらっしゃいますが、上記のとおり、損害の立証責任は被害者が負っており、これをに果たさないと、請求が十分に認められないおそれがあります。
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19’35″ 選択肢４
不動産会社が売主となる割賦販売については、宅地建物取引業法で、「代金の10分の3を超える額の支払いを受け、買主が残代金の支払いを担保するための抵当権等の登記の申請などを行う場合」は、所有権留保等を禁止している（宅地建物取引業法第43条）。
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26’00″ オマケ
軽犯罪法は、「国民が日常生活で守るべき最低限度の道徳を定めた法律」と説明されることがあります。
この説明が本当に正しいかどうかはさておき、確かに軽犯罪法の中には、日常見かけることの多い、「悪い行為」が処罰対象となっているものが多いようです。
なお、軽犯罪法が規制している行為は全部で33個あります（条文は34号までありますが、現在、21号の罪は削除されています、その詳細も後ほど説明します）。
泉総合法律事務所
42’20″ エンディング
収録日：2023年2月11日
