【180】①敷金を返してくれるまでは、絶対に明渡ししたくない 令和4年宅建試験第12問 借地借家法 定期借家 ②京都人風にエレガントに毒を吐きたい

宅建試験2022年
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たくだんのおさらい 問題に挑戦

令和4年宅建試験第12問

Aは、B所有の甲建物(床面積100㎡)につき、居住を目的として、期間2年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約(以下この問において「本件契約」という。)をBと締結してその日に引渡しを受けた。この場合における次の記述について、民法及び借地借家法の規定並びに判例に従い、それぞれの正誤を答えよ。

改造版

1.“BはAに対して、本件契約締結前に、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了する旨を記載した賃貸借契約書を交付して説明すれば、本件契約を借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約として締結することができる。

2.本件契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるか否かにかかわらず、Aは、甲建物の引渡しを受けてから1年後に甲建物をBから購入したCに対して、賃借人であることを主張できる。

3.本件契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約である場合、Aの中途解約を禁止する特約があっても、やむを得ない事情によって甲建物を自己の生活の本拠として使用することが困難になったときは、Aは本件契約の解約の申入れをすることができる。

4.AがBに対して敷金を差し入れている場合、本件契約が期間満了で終了するに当たり、Bは甲建物の返還を受けるまでは、Aに対して敷金を返還する必要はない。

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本編:令和4年宅建試験第12問

01’25″ 問題文

02’10″ 選択肢1

定期借家契約は,賃借人保護の観点から,公正証書等書面によって契約をすることが求められていました。それに加え,本件最高裁判決が,契約書とは別個独立の書面の交付を要求したことで,より一層,賃借人を保護する必要があることを示したものと考えられます。

ひかり総合法律事務所

11’05″ 選択肢2

民法上、賃借権の登記をしていない以上、太郎さんは三郎さんに賃借権の主張ができず、立退かなければならないのが原則です。

しかし、賃借権の登記は、賃貸人と共同でなければできないので、通常このような登記をすることはできません。このような事情があるにも関わらず、太郎さんが追い出されてしまうのでは、生活の基盤を失うことになり、かわいそうです。

そこで、借地借家法は、引渡しを受ければ賃借権を主張できるものとしました。

結論

太郎さんは家に住んでいる以上、引渡しがなされていると言えますので、賃借権を三郎さんに主張することができます。

フォーサイト

15’30″ 選択肢3

定期借家契約では賃借人は期間満了まで中途解約はできないと思うが、賃借人にやむを得ない事情が発生した場合は中途解約ができると聞いている。借主の生活の本拠として使用することが困難である「やむを得ない事情」とは何か。また、賃借人が自宅を購入することが理由である場合は、中途解約事由にあたるか。

不動産流通推進センター

21’45″ 選択肢4

賃貸借契約の終了に伴う敷金の返還時期は、賃借人の建物明け渡しと同時にすべきか
 当社は賃貸の媒介業者である。賃貸借期間が満了になり賃借人は退去するが、賃借人は、賃貸人に預託している敷金の返還がなければ、明け渡さない、明渡しと敷金返還は同時に行うべきと主張している。

不動産流通推進センター

27’45″ オマケ

たとえば、家の中でふすまやドアを開けっ放しにしていると、「誰か来るの?」と言われる、というのはもう定番の形だそうです。この場合「誰かこのあとから来はるの?」と聞かれたって、「あとから来はる人」なんかいるわけがない。それをどちらも承知しているわけです。真意は「開けっ放しはやめようね」という意味だということを、お互いに分かっている。

ほかには、「これは風水か何かですか?」というバリエーションもあるそうです。疑問文に込められたメッセージ、あなたは気づけますか?

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39’25″ エンディング

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収録日:2023年7月6日