【022】重要事項説明って重要　・味噌カツ

不動産業者が不動産を販売するときや、売買の仲介を行うときには、業者は買主に対して不動産に関して、重要事項を取引師をして説明し、取引士が記名捺印した書面を交付しなければなりません。

重要事項説明についてポッドキャストで雑談しました。重要事項説明をワンエピソードでまとめるのは無理がありました。無理をしないっていうのも重要です。

宅地建物や不動産等にまつわるポッドキャスト番組たくだん第22回エピソードです。

マクラ：味噌カツ

大黒天の新商品

大ボリュームに注意

大黒天物産のスーパーに新商品のお弁当が出ていたので、早速購入しました。味噌カツ丼です。ボリュームがすごいので注意してください。普通の方なら二食にわけても良いかもしれません。

体重が増えた

いしはらは最近大黒天物産の美味しい弁当を食べすぎて、体重が増加しております。紹介しておいて言うことではないかもしれませんが。

本編：重要事項説明

業者が売買に絡んだら必ず重要事項説明を行って書面を交付しなければなりません。業者が絡まずに素人同士で売買するなら、重要事項説明は必要ありませんが、不動産のような高額なものを素人同士で売買することは少ないです。

宅建の勉強のうち、重要事項説明に絡む内容はボリュームが大きいです。それをPodcastでサクっとお伝えするのはやはり難しいですね。今後もときどき取り上げて行きます。

売買契約の流れ

書面の作成は誰でも出来る

35条書面作成→契約書作成→宅建士が記名押印→売り主・買い主が署名捺印→印紙貼付消印→手付金→売り主に契約書→買い主に契約書と35条書面という流れになります。35条書面や37条書面の作成は誰が行っても構いません。

説明と記名押印は独占業務

35条書面の作成は誰でもできますが、そこへの記名押印は宅建士の独占業務です。35条書面の内容の説明も宅建士の独占業務です。また契約書(37条書面)への記名押印も宅建士の独占業務です。業者はこれらを必ず宅建士にさせなければなりません。

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重説の説明事項

重説を埋めていく

重説には必ず説明しなければならない項目があります。実務では重説の雛形に必要事項を埋めていきます。埋めていると手元の資料だけで埋められるところもあれば、あれ？これはどうなのかな？とか言う疑問点が出て来るところもあります。

何度も電話しない

それらを現地や役所や売り主様に確認して埋めていきます。不手際だと売り主様に何度も電話してご迷惑をおかけしたり、役所に何度も出向いたりすることになります。

重説を作成する上で物件の不明点を全て洗い出して、売り主や役所への確認はスマートにしたいものです。

損害賠償の予定

金額を決めておく

万が一債務の不履行が生じて損害賠償を請求する際は、損害額を立証する必要があります。損害額の立証は大変な作業です。そのため、予め損害賠償額を決めておく契約が出来ます。

これを「損害賠償額の予定」といいます。債務の不履行が生じた場合は例外を除いて予定した損害額を賠償します。

業者が売り主なら２割

宅建業法では宅地建物取引業者が売り主になる場合は、この「損害賠償の予定額」と「違約金」の合計額が売買代金の２割を超えてはならないと決められています。

業者はプロですから、素人に対して不利にならないように保護するための法律です。そのため、業者間の取引ではこれは適用されません。

損害賠償額の予定とは|不動産用語集|三井住友トラスト不動産：三井住友信託銀行グループ

損害賠償額の予定とは、不動産の売買契約において、当事者の一方が債務を履行しない場合に備えて、あらかじめ損害賠償の金額を取り決めておくことがある。このような予定された賠償金額のことを「…不動産購入・不動産売却なら三井住友トラスト不動産。

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金銭の貸借のあっせん

宅建業者がローンをあっせん

宅建業者がローンを斡旋する場合は、そのローンの内容等を重要事項説明書に記入して説明する必要があります。金融機関・金額・金利・借入期間・保証料・手数料等々結構細かい内容を記入します。

住宅ローン特約

住宅ローン特約はローン審査が通らない場合に、売買契約を解除する特約です。もともとは宅建業者が斡旋したローンのみが対象とされていましたが、現在一般的には斡旋していないローンでも特約が適用されます。

不動産は高額で、現金取引は多く有りません。融資が成立しなければ不動産取引が成立しません。

「金銭の貸借のあっせん」とはなにか

不動産重要事項説明書の中に「金銭の貸借のあっせん」という項目があります。「金銭の貸借のあっせん」とはなんでしょうか。ここでは「金銭の貸借のあっせん」について、どのように重要事項説明書に記入すべきかFRKの例から記入方法をわかりやすく説明して...

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手付金とは

手付を放棄して解除

手付金とは、売買契約の際に買い主が売り主に売買代金の一部を預けておくことです。もしも買い主の気が変わって買いたくなくなった場合、その手付金を放棄して契約を解除出来ます。

反対に売り主が気が変わって売りたくなくなったら、手付金の倍の額を返して契約を解除できます。相手方が契約の履行に着するまでなど、解除の期限を予め契約書に織り込みます。

いつまでも手付解除が出来るわけでは無いという点は注意が必要です。

金額の制限

宅地建物取引業者が売り主となって手付金を預かる場合は、２割を超えてはいけません。もしも超えて受け取っていたら、超えた部分は無効になります。

高すぎる手付金は手付放棄が難しくなり、素人である買主を不当に拘束することになってしまうため禁止されています。

業者同士の取引の場合は手付金の額に制限はありません。プロ同士の取引だから大丈夫と言うことです。

【宅建業法】手付金における「保全措置」の攻略パターンを徹底解説！

手付金の取り決めは本試験ではよく問われる分野です。今回は手付金の保全措置、クーリング・オフ 、損害賠償額の予定についてまとめます。

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私道のことも重要

私道とは何か

私道は個人や団体が持っている土地に作られた道路です。私有地なので勝手には通れません。公道には地番がついていませんが、私道には地番がついています。ここが公道か私道かを見分けるポイントの一つです。

私道負担とは何か

購入する土地の一部が私道になっている場合、私道負担があると表現します。重要事項説明書に記入する必要もあります。私道部分は自由に建物を建てられなかったり、他の所有者との共有となっていたりします。

私道負担とは？その特徴やメリット、特に注意したいポイントを徹底解説！

土地探しをしているときに、条件として私道負担と記載されているのを見て、気になったことのある方はいませんか？このような表記があるのは、私道に絡んだ問題が起きる可能性がある土地だからです。また、家を建てるためには、土地が公道に接していることが必

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おしまい

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収録日2021年3月13日